热点关注01.
马克思有句名言，叫做：一旦有适当的利润，资本就会胆大起来。
如果有10％的利润,它就保证到处被使用；有20％的利润,它就活跃起来；有50％的利润,它就铤而走险；
有100％的利润,它就敢践踏一切人间法律；有300％的利润,它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。
润4打新所带来的风波仍在持续发酵，由此也引了很多思考。
1、深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。
2、针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。
3、同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进我市房地产市场平稳健康发展。
这里面的红字很重要，不过更重要的开头那段话：关于“代持炒房”的问题，正在调查处理当中。一旦发现存在违规行业，将严查。
关于代持问题，之前安静已安利过其中的风险，在此再给大家分享下——
风险之一：由于缺少资产归属的证据，一旦代持人出现道德风险，委托人即便通过诉讼也未必能够取回房产的所有权。
风险之二：如果代持人死亡、离婚或者结婚，那么代持的资产就面临被继承人、离婚配偶主张分割的风险，因为这些资产在法律上属于代持人的遗产。
风险之三：如果委托人意外死亡，事先也没有向家人交代资产代持的情况和相关证据，这些资产能否再回到委托人名下成为可以继承的遗产就完全看运气了。
风险之四：代持人自己欠下巨额债务导致代持资产被强制拍卖偿还债务，或者代持人将代持资产擅自转让、抵押，都会造成代持资产易主。要代持前找律师咨询一下有必要，最少也是1400万以上的投入。
当然，这些不是重点，今天安静在网上找到了几则代持房产、最终爆仓的案例，希望可以引起大家重视，以避免不必要的风险。
02.
案例1：代持华侨城纯水岸，9年后麻烦来了
2011年，赵总看中深圳华侨城纯水岸九期的物业，但自己和家人已无购房名额，故商量以其侄子小赵的名义购买。
2011年7月10日，赵总与小赵签订《房产委托代持协议》。
当日，小赵与深圳华侨城房地产有限公司（下称"华侨城公司"）签订《深圳市房地产认购书》，房款总价13894389元，定金100万元。
此后，以小赵名义签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》《个人购房贷款及担保合同》，赵总作为贷款保证人对贷款提供连带保证担保。
该物业的定金、首付、月供、税费均由赵总支付。
物业入伏后，赵总搬入居住，物业管理费、电费、煤气费、上网费、有线电视费等均从赵总银行账户缴扣。
2019年1月，小赵因民间借贷纠纷欠人1000余万元被诉，其名下的纯水岸九期物业被查封。
2019年3月，赵总起诉小赵，主张确认所有权。2019年11月，法院驳回起诉。
2020年1月，赵总提出执行异议，主张自己是实际产权人，小赵只是代持人，要求排除执行。
赵总提出执行异议的依据是广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第 11 条（2019 年8 月7 日发布）
意见∶ 金钱债权的执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情况，可以排除执行。
说明; 在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人多的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。
2020 年6月，法院驳回赵总请求。
【法院驳回理由】
一、《房产委托代持协议》仅在合同相对方之间产生法律效力，并不发生物权变动的效果。
二、涉案房产登记在被执行人（小赵）名下，在申请执行人借款给被执行人（小题）时，被执行人（小赵）未示明系代异议人所持有，中请执行人亦基于对不动产权登记公示的信赖，相信涉案房屋为被执行人（小赵）的责任财产，因此，涉案房屋能产生承担被执行人（小赵）相应民事责任的法律效果;
三、异议人（赵总）系规避政策购买房产，其自愿选择由被执行人（小赵）代持涉案房产，不愿遵守不动产登记公示制度，应当能预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果;
四、至南山法院查封涉案房屋，异议人（赵总）仍未办理相关过户手续，无论是由于政策原因，还是经济利益的原因，都是异议人（赵总）选择由被执行人（小赵）代持涉案房屋所造成的后果，异议人（赵总）对不能及时办理过户登记存在过错;
五、因深圳属于一线城市，房价一直居高不下，政府才会出台相应的限购、限贷措施来进行调控，且土地资源有限，异议人（赵总）在本人及家庭并无购房资格的情况下，借用他人名义购买房屋势必挤占第三人的合法资源，炒高房价，损害社会公共利益。
此后，2020年6月，赵总继续提起执行异议之诉，败诉。2020年7月，小赵的债权人申请强制执行。
03.
案例2：半岛城邦房价暴涨，持有方偷偷抵押贷款
有买家（实际出资方）借名买了豪宅半岛城邦，现在想要申请过户但代持方反悔，并且把房子过户到妹妹名下，还进行抵押。
买家为了过户选择仲裁，直到现在还在处理中，并且还要面临钱、房都收不回的可能性。
有人说，已经签了合同、协议，不能成为法律依据吗？
对此，北京盈科律师事务所郑博恩律师表示，如果仅仅能证明确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，法院往往不予支持。
“在限购层次去说，近几年很多法院认为借名买房损害了社会公共利益，客观上它也损害了社会公共利益。”
这也就意味着，如果出现纠纷，法院判决很大概率上是会给房产持有方。
当然，最近几天安静听到了半岛城邦的另一个例子，比这更惨。简单来说就是：房产代持人一直在国外，可是人突然间消失了。
而且，也不知道人去哪了。现在只能出租收点房租钱。办贷款都都不下来，因为代持人不见了，悲摧的要命。
4.
案例3：借名买房，出名人死亡
这是信荣（全国）房地产团队深圳总部承接的真实案例：涉案房屋由开发商于1987年销售，限香港人购买，A为大陆籍，B为港籍。
同年7月，A借用B名义与开发商签订《商品房产购买合同》，并经公证处公证。上述合同签订当日，A支付了全部购房款，开发商交付了房屋。
同年8月，涉案房屋登记至B名下。其后，A全家户口迁至深圳涉案房屋。涉案房屋自入伙后便一致由A占有使用或对外出租、纳税。
2010年，涉案楼盘被列入城市更新计划，涉案房屋由A出租给进驻项目开发商。2019年4月，项目开发商突然告知A，已有新业主主张权利，并停止支付A房租。
后经了解，B已去世，涉案房屋已由其子C继承，并已过户至C名下！因C据不认可A实际权利人身份，A遂委托信荣团队深圳总部提起诉讼，要求C将房屋过户至己方名下。
C认为涉案房屋为其母亲B遗产，其已合法继承，反诉要求A返还多年占用期间的全部租金。
最后，判决出来了——
律师团队建议：出名人死亡后，借名买房委托关系终止，因代持房屋并非其个人财产，其继承人自然负有将房屋过户至借名人名下的义务。
如果代持人死亡后没有继承人，或虽有继承人但下落不明，或代持人生死不明、有无继承人不明、有哪些继承人不明等复杂情况下，依然存在过户难的问题。
故而建议借名人在具备购房资格的情况下尽早过户，只有在自己名下才是安全的！
还是那句话：别拿钱去考验人性。别把人想的多高尚，特别是将500W现金甚至更多的现金放在你面前的时候。
我借你钱吃个炒粉的时候，大家都是好兄弟、好哥们；当我借你名额在深圳买房的时候，大家不一定是好朋友。
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