二手房交易中不得不知的法律法规,浦江楼市网

法在身边

二手房屋交易在房地产市场交易中占有相当一部分的比重，二手房屋交易中有哪些不得不知的法律法规？

无权代理人所签订的房屋买卖合同的法律风险

即在签订房屋买卖合同时，由亲属或家庭成员代签，在市场行情比较稳定的情况下，一般来说确实是可以顺利履行的；但是在市场行情走向快速上升的通道时，卖出人毁约的案件就会大量发生，这其中就涉及到代签合同的行为是有权代理还是无权代理的问题。

《民法典》第一百六十一条规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。

第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

贷款购房的房屋买卖合同风险

《民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

产权人一房多卖的法律风险

《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《民法典》第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。因此，在合同签订后，可以向房地产交易中心申请预告登记来保证合同的顺利履行，九十日期限届满后，还可以再次申请。

房地产权利限制

所谓权利限制，主要是指司法限制，即房屋被人民法院依法查封，房屋一旦被查封就被限制了交易的权利。权利限制所造成的合同无法继续履行的风险非常大，在签约时对出售人的个人及家庭情况进行了解非常有必要。

动迁安置房买卖合同纠纷

动迁安置房极具特殊性，即价格低于市场价，但交易需要满足政策规定的时间，上海市现行政策规定从开发商取得大产证起算满三年可以上市交易。因此办理房屋所有权变更登记需要漫长的等待，增加了交易的风险。动迁安置房交易的复杂性及风险性远远高于一般商品房交易，只要有一个环节未能处理好，就有可能导致合同无法履行。

二手房交易过程中的税费风险

房屋交易的税收规定比较复杂，二手房交易过程中，同类型的房屋所缴纳的税费标准也不相同，在购房前未能及时了解，可能就需要多支付大额税金。

二手房交易的各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税及附加税、个人所得税这两项税率及税费在房地产交易中属于比较高的纳税项目，但又是在满足一定条件下是可以免征的项目。

1、看房

一定要实地查看想要购买的房屋，特别是一些低于市场价挂牌的房屋，千万不要因急于成交而忽略看房的重要性；通过看房，可以了解房屋质量；了解房屋居住使用情况，避免存在房屋无法交付的情况存在；了解周边是否存在不利用居住的情况等；了解房屋内是否发生过不利事件。

2、签约前

A．要求房东提供产调：查权利人、查权属性质、查权利来源、查抵押、查权利限制、查居住权、查违建、查登记时间等；

B．要求房东提供购买时的网签合同、发票或契税完税凭证，确认购买成交价。不听信房东口述，大多数的实际成交价与交易中心登记的成交价不符；

C．通过交谈及官方网站或APP了解房东是否存在债务纠纷；

D.根据权利来源、成交价、出卖人所拥有的住房情况确认税费；

3、签约

1、认真查看合同条款、不轻信房东及中介人员口头承诺；

2、查看权利人身份证件；

3、确认所有权利人签字；如果权利人为无民事行为能力人或限制行为能力人，即为未成年人或有精神疾病的病人，需要其法定代理人签字；

4、购买动迁安置房，根据被拆迁房屋性质，要求所有立基人或全部家庭成员、所有同住人签字；

5、有条件的可请专业人员陪同。